Verwaltung von Gewerbeimmobilien

Herausforderungen und Chancen

Gewerbeflächen können für Immobilienverwalter große Erfolgschancen haben.

Je nach Ballungsgebiet kann der Kauf einer Gewerbefläche eine hohe Rendite mit sich bringen. Natürlich gibt es auch hier einige Punkte auf die man vor dem Kauf einer Gewerbeimmobilie achten sollte.

Diese Punkte und weitere Tipps erfahren Sie in diesem Artikel.

Inhalt

  1. Welche Immobilien sind Gewerbeflächen bzw. Gewerbeimmobilien?
  2. Pro & Contra der Verwaltung von Gewerbeimmobilien
  3. Alternativen
  4. Fokussierung
  5. Investition in Gewerbeflächen
  6. Resultat & Schlusswort

Welche Immobilien sind Gewerbeflächen bzw. Gewerbeimmobilien?

Eine Gewebeimmobilie ist besondere Immobilie bzw. Gewerbefläche die in der Regel nur an den Betreiber vermietet wird. Aus diesem Grund werden sie oft als Single-Tenant-Immobilien bezeichnet.

Hier ein paar Beispiele für Gewerbeimmobilien:

Dienstleistungsimmobilien (Friseure, Kosmetikstudio)

Industrieimmobilien (z.B. Lager- und Produktionsstätten)

Logistikimmobilien

Handelsimmobilien (z.B. Supermärkte, Discounter, Fachmärkte)

Hotel- und Gastroimmobilien (z.B. Hotels, Restaurants)

Freizeitimmobilien (z.B. Schwimmbäder, Fitnessstudios, Kinos, Freizeitparks)

Historische Immobilien (z.B. Burgen, Schlösser, Kirchen)

Parkhäuser

Tankstellen

Flughäfen und Bahnhöfe

Besondere Eigenschaften zeichnen sich dadurch aus, dass Gewerbeimmobilien grundsätzlich nur für einen bestimmten Zweck gebaut werden. Nicht zur Verwendung durch Dritte bestimmt ist. Wer sich auch für die Verwaltung einer bestimmten Gewerbeimmobilie entscheidet, sollte die speziellen Anforderungen der jeweiligen Nutzungsart kennen.

Pro & Contra der Verwaltung von Gewerbeimmobilien

Der größte Vorteil der Verwaltung von Gewerbeimmobilien ist schon fast selbsterklärend. Da in der Regel nur ein Mieter zu betreuen ist, ist der Verwaltungsaufwand minimal. Das spart nicht nur Zeit, sondern auch Kosten. Zudem gelten Gewerbeimmobilien als besonders sicher, da das Risiko von Mietrückständen gering ist. Steuervorteile genießen Sie auch, wenn Sie als Hausverwalter, also als Unternehmen, die Immobilie kaufen. Der Erwerb von Sondervermögen kann als Abschreibung über mehrere Jahre bilanziert werden. Dazu locken großzügige Renditen von über 5 %, da die Mieteinnahmen kontinuierlich über einen längeren Zeitraum gezahlt werden. Wenn Sie beispielsweise ein Hotel kaufen, zahlt Ihnen der Hotelier die volle Miete, auch wenn das Hotel derzeit keine Gäste beherbergt. Die Renditeerwartungen steigen weiter, wenn der Kaufpreis niedrig ist, was bei außergewöhnlichen Immobilien häufig der Fall ist.

Contra: entsteht jedoch ein Leerstand, weil ein Mieter auszieht oder die Miete nicht mehr aufbringen kann, ist eine Neuvermietung oft schwierig. Denn Spezialimmobilien sind traditionell exakt auf den jeweiligen Nutzungszweck des Mieters zugeschnitten. Um dieses Risiko für alle Beteiligten zu minimieren, werden Mietverträge für Sonderimmobilien häufig mit Laufzeiten von 20 Jahren und mehr abgeschlossen. Darüber hinaus können Sie mit einer Reihe von rechtlichen Anforderungen konfrontiert werden. Viele Gewerbeimmobilien bedürfen einer Sanierung oder müssen mit einer bestimmten Infrastruktur ausgestattet werden. Es gibt auch mögliche Umweltvorschriften.

Alternativen

Ist Ihnen das Risiko eines drohenden Leerstands aufgrund einer Einzelmieter-Ausnahmeimmobilie zu hoch? Dann bieten sogenannte Multi-Tenant-Immobilien eine tolle Alternative. Dabei handelt es sich in der Regel um Gewerbeimmobilien, die von mehreren Mietern genutzt werden sollen. Eine typische Multi-Tenant-Immobilie ist beispielsweise ein Bürogebäude oder ein Einkaufszentrum. Wird ein Platz frei, findet sich in der Regel schnell ein passender Nachmieter. Jeder Mieter hat einen Mietvertrag von 5 bis 10 Jahren, und Mehrmieter-Immobilien versprechen auch hohe Mietrenditen durch laufende Mietzahlungen. Darüber hinaus sind die zu erwartenden gesetzlichen Anforderungen und der Renovierungsbedarf in Mehrfamilienhäusern im Allgemeinen viel geringer.

Fokussierung

Eine weitere Möglichkeit zur Minimierung des Risikos bei der Verwaltung spezieller Eigenschaften besteht darin, mehrere Eigenschaften gleichzeitig zu verwalten. Es gibt zwei mögliche Strategien – Konzentration oder Diversifikation. Wenn Sie sich spezialisieren, spezialisieren Sie sich nur auf eine bestimmte Anlageklasse (z. B. Gastgewerbe). Andererseits können Sie mit einer Diversifikationsstrategie branchenunabhängig investieren.

Wie oben erwähnt, müssen Sie als spezifischer Immobilienverwalter die spezifischen Anforderungen der jeweiligen Nutzungsart kennen. Beispielsweise müssen denkmalgeschützte Immobilien häufig renoviert werden. Andere Kategorien, wie Schulen oder Pflegeheime, müssen bestimmte Gesetze einhalten. Für einige Kategorien gelten auch Umweltvorschriften. Wenn Sie eine fokussierte Strategie verfolgen, sind Sie normalerweise mit den spezifischen Industriestandards vertraut, auf die Sie sich konzentrieren. Dies kann ein echter Wettbewerbsvorteil sein, da Sie den Marktwert Ihrer Wunschimmobilie selbst einschätzen können, ohne zusätzliche Kosten für Berater und Gutachter zahlen zu müssen. Eine Diversifikationsstrategie kann aber auch vorteilhaft sein, weil sie das Risiko verringert, dass der Abschwung einer bestimmten Branche besonders hart getroffen werden könnte. In einer Krise wie Corona ist es viel sicherer, eine diversifizierte Strategie zu verfolgen, als sich nur auf einen Sektor zu konzentrieren.

Es lohnt sich immer, vor der Investition in eine besondere Immobilie eine gründliche Analyse durchzuführen.

Diese Fragen helfen Ihnen bei einer ersten Einschätzung:

Wie spezifisch ist die Verwendung dieser Eigenschaft oder kann sie auf vielfältige Weise verwendet werden? 

Was sind die gesetzlichen Anforderungen? 

Ist die Lage der Immobilie günstig? 

Wie ist der aktuelle Zustand der Immobilie? 

Wie viel kostet die Immobilie und wie viel zusätzliche Investition ist erforderlich? 

Wie lange dauert eine eventuelle Reparatur? 

Mit wie viel Restnutzungszeit kann ich rechnen?

Ein Immobiliengutachter kann Ihnen helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen. Dies wird Ihnen den Markt- oder Hypothekenwert der Immobilie mitteilen, bevor Sie den Kauf abschließen. Als Sicherheit für einen Bankkredit kann auch der sogenannte Beleihungswert dienen, der nur von einem Gutachter ermittelt werden kann.

Investition in Gewerbeflächen

Neben Direktanlagen in Gewerbeimmobilien sind auch indirekte Anlagen möglich. Sie investieren nicht direkt in eine Bestandsimmobilie, sondern als Anlage in einen Immobilien-Spezialfonds oder gleichwertige Immobilienanteile. Mit diesen Mitteln partizipieren Sie automatisch an der Rendite der damit finanzierten Immobilien.

Dies macht Property Trusts ideal für Anfänger oder Investoren, die sich die Kosten und den Aufwand für den Kauf sparen möchten. Übrigens ist die indirekte Anlage im Vergleich zur direkten Anlage in bestimmte Vermögenswerte kein administrativer Aufwand. Zudem zeichnen sich Immobilienfonds auch in Krisenzeiten häufig durch eine relativ geringe Volatilität aus. Es wird zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden. Bei einem Offenen Immobilienfonds investieren Sie in der Regel in mehrere Immobilien gleichzeitig. Bei geschlossenen Immobilienfonds investieren Sie in der Regel nur in eine oder wenige Immobilien. Geschlossene Immobilienfonds unterliegen Beschränkungen hinsichtlich Laufzeit und Anzahl der Anleger. Im Gegensatz zu offenen Fonds haben geschlossene Fonds zudem hohe Mindestanlageanforderungen.

Resultat & Schlusswort

Gewerbeimmobilien lohnen sich eindeutig, insbesondere wenn Sie bereits Erfahrung im Geschäft und in der Verwaltung von Gewerbeimmobilien haben. Schon vor dem Kaufabschluss können Sie die Rendite Ihrer Investition richtig einschätzen. Ausgefallene Gewerbeflächen sind besonders attraktiv, weil sie oft günstig zu erwerben sind und über einen langen Zeitraum stabile Renditen bringen. Die Defizite liegen insbesondere in den potenziell hohen Sanierungskosten, Leerständen und gesetzlichen Auflagen zur Erhaltung, Nutzbarkeit oder zum Umweltschutz von Denkmälern. Im Zweifelsfall lohnt es sich, einen Fachmann zu Rate zu ziehen. Wenn Ihnen das Risiko einer Direktanlage zu groß ist, können Sie auch an den beeindruckenden Renditen erstklassiger Immobilien partizipieren oder über einen geeigneten Immobilienfonds direkt in mehrere Immobilien investieren.